物业使用说明书（业主版）！

尊敬的业主：

    在您使用物业、出入小区、到物业办理各种事宜之前，麻烦用二分钟时间阅读本使用说明，这能够帮助你少走弯路，并且能够有效的解决您的诉求和问题。一、一定要抽时间看看物业服务公司与您签订的物业服务协议，您的一切权利义务都在里面，这是您与物业公司主张权利的法律文本，这里没有的内容，您如果提出来，物业公司不能办到，您就没有必要生气了。二、一定要看看您签署的业主规约，那是您对全体业主的承诺，那里的一切规定是全体业主之间相互的承诺，违反是要遭受邻居的白眼，甚至要触动法律的。三、还要看的是您与开发商签的房屋购买协议，那里面明确规定房屋质量问题处理解决办法和其违约责任，这里面没有物业公司的义务，看后您就会明白房屋出现质量问题谁是解决问题的人了。四、您的水费、电费、煤气费、电话费、装修费等等除了物业服务费，您把钱交给谁，有这方面问题就应该找收您钱的人来解决问题，这是法律所规定的。五、看了上述的文件，剩下的就要与物业打交道了。物业服务是公共区域和设施，比如您自己家的家用电器就不是物业服务范围了，但这不代表物业不提供这样的服务，只是要您有有偿的服务的要求。明确一下，公共区域和设施是指两户或两户以上共同使用的区域和设施，比如在您的室内下水主干线就是公共设施。
下面按分服务类别简单说明：
1、保安。保安不是警察，不能行使公职人员权利，仅是依据合同提供看护服务，尽公民义务，最大限度可以使用正当防卫，看护范围仅是公共区域和设施，作用是预防和制止犯罪，无能力杜绝犯罪，因此，您不要寄他们希望等同于警察，保安的工作依据合同做好看门、巡逻、制止、消防检查、监控、车辆疏导工作，仅此而已。

2、保洁。保洁做的完全是公共区域和设施的清洁，依据合同完成清洁、绿化、消毒、擦拭、除尘工作，清洁工作人员是按面积划分的，要求的是过程，有时候刚刚清洁后，又有垃圾出现，这不是物业公司的过错，他会在下一轮次继续清除。

3、维修。维修的任务很重，是房产保值增值的关键，看维修不要看表面现象，给业主家干点私活就是好工人，那就错了。真正的好物业维修要去看他管辖的设备房，水箱房一尘不染，电梯机房设备整洁、运行平稳，屋面防水总是那么完好，维修的及时率、完好率等等，这才是对业主负责的物业。

4、客服和收费员。客服是您诉说的对象，他很愿意听您的不满和怨言，是物业公司服务的内容，他真的不敢积压，他会立即安排职能部门去落实解决；不是物业服务范围，涉及您与其他机构的服务纠纷，您就千万不要难为他了，他可以倾听，可以和您共同咒骂，也可以帮助您去跑腿去争取，到这如果是一个他无法完成的任务，希望您理解，不要怪他，物业是一个基层的服务单位，能力是有限的。收费员找您收费，只要物业公司没有违反服务合同的约定，您就没有理由拒交，上面的一切开支，都在等您在您眼里微不足道的这点钱呢！

5、除了这些，物业公司还要代缴供水加压的电费、设备维护的维修费、浇花清洁的水费、工具费等等许多许多您想不到的费用，这些费用绝不是与您交的水电费标准等同，他们是按商用标准收走的，物业公司收取您的服务费还要缴纳营业税、城建税、教育附加税等等，您缴纳的服务费，其中70%回归服务，就算是超值服务了。

看了这些，您大致对物业有些了解了，我们愿意公开透明的在阳光下服务，物业工作人员回到家里也是业主，我们会将心比心的对待您，如果您还要对物业深入了解，请联系本小区物业公司经理，他愿意解答您所有疑惑。

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